Top 8 điều cần phải chú ý khi ký kết hợp đồng bất động sản

0
150

Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì việc mua nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là mua nhà ở cũng được thực hiện theo quy định của hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà đất là một văn bản rất quan trọng. Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Chính vì vậy, để hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện một cách hợp pháp thì cả hai bên cần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như: hợp đồng phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên…tất cả các chi tiết có liên quan trong hợp đồng đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng.

1 Thời gian giao nhận bất động sản
Đây là một trong những điểm cần lưu ý nhất trước khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản. Điều này giúp khách hàng có thể kiểm tra hạn giao nhà có đúng hay không, từ đó quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư trong trường hợp dự án không thực hiện được đúng tiến độ bàn giao được ghi trong trong hợp đồng. Không những thế, khách hàng cần để ý chi tiết, rõ ràng những thông tin về trách nhiệm, các khoản bồi thường nếu chủ đầu tư giao nhà không đúng hạn thì bắt buộc phải có người đứng ra chịu trách nhiệm và bồi thường chính đáng.

2 Tiến độ thanh toán
Nhiều khách hàng khi ký kết mua bán bất động sản vẫn chưa nắm rõ quy định về tiến độ thanh toán. Chính vì vậy, họ rất dễ bị chủ đầu tư trục lợi đưa ra các yêu cầu thanh toán trái với quy định của pháp luật.

Theo điều 57 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ ràng về việc thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau, cụ thể: Việc thanh toán trong mua bán, thuê hay mua bất động sản hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện nhiều lần.
Lần đầu, bên mua chỉ thanh toán không quá 30% giá trị của hợp đồng. Những lần tiếp thanh toán phải phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng phải đảm bảo tổng số không vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa được chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Đối với trường hợp bên mua nhà phố, bên cho thuê là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số thanh toán không được quá 50% giá trị hợp đồng trước khi công trình được bàn giao.
Đối với trường hợp bên mua, bên đi thuê chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khoản thanh toán không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng mua bán bất động sản chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Một điểm đáng chú ý trong điều khoản tiến độ thanh toán là mức phí phạt nếu thanh toán chậm hơn so với thời hạn ghi trong hợp đồng. Điều này, giúp khách hàng tránh trường hợp thanh toán trễ hạn hay sai phương thức thanh toán dẫn đến việc phát sinh mức phí phạt ngoài ý muốn.

3 Giá trị hợp đồng
Người mua cần rõ ràng những khoản chi phí phải thanh toán ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau. Có những trường hợp do không chú ý khoản mục này ngay từ khi ký kết, đến khi nhận bàn giao, chủ đầu tư tự ý tăng phí quản lý dịch vụ hay thêm những khoản phí khác mà không có sự thỏa thuận với cư dân.

Giá bán trong hợp đồng mua bán căn hộ phải thể hiện rõ từng nội dung chi tiết:

Giá bán căn hộ.
Thuế GTGT (tính trên giá bán chưa bao gồm tiền sử dụng đất).
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (2% giá bán chưa có thuế GTGT).

4 Điều kiện bàn giao căn hộ
Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở.

5 Quy định quyền lợi và nghĩa vụ
Trong hợp đồng mua ban nha phải có điều khoản quy định cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua và bên bán. Trong đó, đặc biệt chú ý đến các qui định về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua. Việc sửa đổi hợp đồng hiếm khi xảy ra, nhưng bạn cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ những chỗ nào chưa hiểu để trong trường hợp bạn không chấp nhận theo yêu cầu của họ thì bạn vẫn có thể tạm bỏ qua dự án này và chờ một dự án phù hợp hơn.

Ngoài ra,vì là chủ một căn hộ trong dự án, bạn có những quyền nhất định và những quyền này cần được ghi rõ trong hợp đồng. Đó là: được sử dụng chỗ để xe, những tiện ích công cộng, được lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ về điện thoại, truyền hình, internet với mức phí thỏa thuận; được yêu cầu bảo hành, bảo trì công trình; được tự thay đổi, sửa chữa hoàn thiện căn hộ và các quyền khác (nếu có).

6 Thuế GTGT
Khách hàng cần kiểm tra kĩ khoản mục này để tránh trường hợp chủ đầu tư ăn gian thuế GTGT. Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án BĐS đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Nhưng cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư mà khách hàng cần phải cẩn trọng.

7 Diện tích, những trang thiết bị sở hữu chung và riêng

Bạn phải đặc biệt chú ý đến khoản mục này vì đây là một trong những rủi ro thường thấy khi nhận bàn giao căn hộ. Rất nhiều trường hợp, chủ đầu tư không đo đạc lại diện tích mà sử dụng bản đo đạc khác từ những người đã được thuê để đem ra cho khách hàng. Dưới đây là cách tính diện tích căn hộ mới nhất mà bạn cần biết để đối chiếu với cách đo đạc của chủ đầu tư:

Một điều nữa cần lưu ý là những trang thiết bị và tiện nghi bạn sẽ nhận được khi bàn giao nhà, tránh trường hợp chủ đầu tư giao thiếu nhưng không bổ sung sau đó.

8 Thời gian giao nhận sổ đỏ, sổ hồng
Sổ đỏ hay sổ hồng là một trong những giấy tờ pháp lý rất quan trọng chứng minh khách hàng có quyền sở hữu bất động sản. Vì thế khách hàng cần hết chú ý đến thời gian giao nhận sổ đỏ, sổ hồng. Theo quy định trong hợp đồng mua bán bất động sản của bộ Tài chính, chủ đầu tư phải giao sổ đỏ, sổ hồng ngay sau khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán công chứng và bên B đã thanh toán tiền mua bất động sản.
Bên cạnh đó, khách hàng cũng cần chú ý tới các khoản phí thu thêm khi chủ đầu tư yêu cầu để được cấp sổ đỏ, sổ hồng. Bởi theo quy định của pháp luật, đó là trách nhiệm của bên bán, người mua không cần chịu thêm bất kỳ khoản phí nào cho quá trình này.

Cùng Danh Mục:

BÌNH LUẬN