Kinh doanh bất động sản là một nghề hái ra tiền, nhưng rủi ro cũng không phải dạng vừa. Mặt khác giá trị tài sản trên mỗi hợp đồng bất động sản thường khá lớn, nếu không tính toán cẩn thận, người đầu tư bất động sản rất dễ gặp khốn đốn thậm chí trắng tay, hoặc rơi vào vòng lao lý. Topxephang.com xin chia sẽ những bài học kinh nghiệm gì để kinh doanh bất động sản không bao giờ trượt ngã.
1 Cách định giá nhà đất thời điểm sốt đất
Định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất quy định của UBND thành phố. Đây là cách nhanh nhất, thường thì giá trị đất mặt tiền của một cung đường, sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.
Cách làm này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất thị trường hiện nay đang cao hơn 3-4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất TP HCM (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Hệ số 3,8-4,5 được ông Phong ước tính là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường được chuyên gia này thống kê đã chấp nhận khoảng cách này.
Ví dụ: đất đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, TP HCM, khung Nhà nước quy định năm 2015 là 19,5 triệu đồng mỗi m2 trọn tuyến đường. Lấy khung giá này nhân cho 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (2017). Có thể dao động 10-15% tùy diện tích của thửa đất và vị trí. Giả sử giá thị trường của đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần khung giá đất do Nhà nước quy định, nhà đầu tư cần phải đặt nghi vấn, kiểm tra và đối chiếu kỹ vì có dấu hiệu bị kê khung giá ảo.
Trên thực tế cơn sốt đất năm 2017 lan rộng tại TP HCM đang khiến cho giá đất nhiều tuyến đường bị tăng ảo gấp 10-16 lần so với quy định của bảng giá đất. Đây là độ vênh khó có thể được thị trường chấp nhận hoặc chưa từng có giao dịch, đồng nghĩa với giá ảo. Nếu khu vực bạn tính mua đã vừa trải qua những đợt cải tạo hạ tầng hay có những điểm nhấn tiện ích công cộng hay những công trình tiện ích khác, giá trị có thể tăng lên tầm 6 đến 8 lần.
Tư vấn mua bán nhà đất
2. Mua nhà cũ, đừng ham nhà mới
Bạn hãy nên chọn một ngôi nhà cũ của người dân cần bán và bạn tha hồ sửa chữa ngôi nhà theo ý mình mà chi phí thì chẳng đáng bao nhiêu. Bạn còn yên tâm về chất lượng của các thiết bị vệ sinh, gạch ốp, hệ thống nước thải …..
Bởi những người buôn họ thường mua những ngôi nhà cũ với giá rẻ và sau đó sửa sang lại để bán kiếm lời. Chỉ với một khoản tiền nhỏ chỉnh trang lại ngôi nhà họ đã có thể làm cho giá trị căn nhà thay đổi hoàn toàn. Những người đang có nhu cầu mua nhà thực sự nên biết điều này và không nên vội vàng quyết định mua căn nhà vừa được sửa sang bởi lẽ tất cả những chi phí thực đã được đưa hết vào giá bán ngôi nhà.
3 Cách đàm phán mùa nhà đất thời sốt đất
Đừng ngại chậm đi một nhịp, đừng quan tâm đến độ nóng sốt của thị trường. Đầu tiên hãy cứ thong thả xem thỏa thích những căn nhà mục tiêu, tuyệt đối đừng vội đề nghị một mức giá.
“Ném đá dò đường”. Chưa thẩm định được giá cả thì dò hỏi những căn nhà có vị trí và kết cấu tương tự mục tiêu mình thích. Giá chênh lớn chính là giá theo cảm xúc của chủ nhà (cảm xúc này xuất phát từ lòng tham sẽ bán được giá cao khi thị trường đang diễn ra sốt đất). Hãy tự định giá thấp hơn căn nhà tương ứng và gợi ý bên bán chia sẻ thêm thông tin. Người mua không nên đánh giá chủ quan mà nhường cho người bán nhiệm vụ chứng minh sự khác biệt của 2 bất động sản.
Trả giá bằng nguyên tắc khuyến mãi đang áp dụng trên thị trường. Hãy đè giá chào xuống, mức giảm giá trong ngưỡng 10-35%. Thông thường, cần mạnh dạn đè giá ở biên độ lớn nhất có thể.
Sau khi đè giá không thành, hãy gợi ý bằng thái độ không mua nổi vì giá hãy còn cao, từ đó đề nghị bên bán giảm thêm.
4 Chú ý thông tin pháp lý
Bạn luôn luôn phải tìm hiểu tất cả thông tin liên quan đến mảnh đất từ giấy tờ pháp lý đến chủ đầu tư hay chủ sở hữu. Chú ý, không vì lý do ham mua nhà giá rẻ mà quên đi các yếu tố về pháp lý như sổ đỏ gốc.
Nhiều trường hợp do giá quá rẻ nên chấp nhận mua đất chưa có sổ đỏ, chỉ có giấy viết tay. Mà ai cũng hiểu rõ hình thức mua bán viết tay không được pháp luật công nhận.
Bạn tìm hiểu nhiều mảnh đất cùng một lúc và nhớ đến tận nơi để xem xét kỹ lưỡng các thông tin liên quan. Đồng thời, mạnh dạn thoả thuận giá cả với chủ nhà để mua đất với giá tốt nhất.
Phải đọc thật kỹ hợp đồng, điều khoản nào chưa hiểu phải hỏi lại ngay, nếu cần nên thuê luật sư am hiểu về luật đất đai.
5 Vị trí đất nền
Khi đầu tư bất động sản, vị trí là yếu tố quan trọng tạo nên giá trị và cơ sở để xác định khả năng sinh lời. Kinh nghiệm đầu tư đất nền là mua ở vị trí có quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông tương đối thuận tiện. Lựa chọn bất động sản có vị trí tốt chính là cách nhắm đến tiềm năng tăng giá của khu đất. Mua những nơi đã hình thành những cụm cư dân với mật độ từ vừa phải đến đông đúc, tuyệt đối không ham rẻ mà mua những nơi hoang vắng. Môi trường sống của dự án phải được quy hoạch bài bản với cơ sở hạ tầng hoàn thiện, tiện ích khu vực hiện hữu đa dạng để đáp ứng mọi nhu cầu trong đời sống sinh hoạt hàng ngày cho cư dân tương lai.
Các Bài Hay Nên Xem Khác
