Top 6 điều cần phải lưu ý khi mua đất nông nghiệp để làm đất ở

0
19

Hiện nay, có rất nhiều người dân cần mua nhà nhưng khả năng tài chính có hạn nên họ thường chọn phương án mua rồi chuyển qua đất ở. Nhưng khi thực hiện thủ tục chuyển đổi, mọi người không biết đi từ đâu, hồ sơ cần những gì? Đến nơi nào để liên hệ giải quyết và các bước thực hiện chi tiết như thế nào?

1 Xác định mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất ở
Khi mua đất nông nghiệp chuyển làm đất ở, trước tiên bạn phải tìm hiểu mảnh đất mình dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch đất ở, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Để xác minh được điều này người mua nên chủ động trực tiếp lên UBND quận (huyện). Nhằm hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện để xem mảnh đất mình đang dự mua có nằm trong diện đất nông nghiệp được quy hoạch hay không.

Nếu mảnh đất đó chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ không thực hiện được. Do đó, bạn không nên mua mảnh đất nông nghiệp này để làm đất ở này vì chúng không thể chuyển đổi.
Trường hợp thứ 2, mảnh đất bạn dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch của cơ quan nhà nước.

Nếu nằm trong trường hợp này, mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở chắc chắn sẽ thực hiện được mới thực hiện mua bán nhà đất. Tuy nhiên, nếu diện tích mảnh đất bạn dự định mua quá lớn thì chỉ có thể chuyển đổi được một phần diện tích trong đó. Diện tích đất cụ thể được chuyển đổi phụ thuộc vào quy hoạch của chính quyền địa phương.

2 Nắm chắc điều kiện “đủ” để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Mảnh đất nông nghiệp phải nằm trong diện quy hoạch đất ở của chính quyền địa phương là chỉ là điều kiện cần để thực hiện việc chuyển đổi. Hơn thế nữa, mảnh đất đó phải thỏa mãn các điều kiện sau thì việc chuyển đổi mới được pháp luật công nhận:

Theo điều 106 Luật đất đai năm 2013, khi mua bán đất nông nghiệp thì đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không những thế, quyền sử dụng đất hợp pháp phải nằm trong thời gian sử dụng đất, mảnh đất không xảy ra tranh chấp hoặc bị kê biên bản để thực hiện thi hành án.
Để đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất ở phải tuân thủ Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, theo điều khoản 103, 104. Các điều khoản này quy định rõ các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể đất nông nghiệp thuộc dạng rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ thì không được chuyển đổi sang đất ở.

3 Chi phí chuyển đổi
Một lưu ý khi mua đất nông nghiệp chuyển qua đất ở nhà phố bạn cần phải ghi nhớ thêm là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.

Khi mua đất nông nghiệp, bạn không chỉ phải trả số tiền mua đất mà còn phải chi thêm một khoản tiền cho việc chuyển đổi đất sau này. Do đó, bạn nên thương lượng trước về giá cả với người cần bán sao cho phù hợp, có thể tính luôn cả chi phí chuyển đổi trong đó.

Số tiền chi trả cho mục đích chuyển đổi từ đất nông nghiệp sáng đất ở phụ thuộc vào bảng giá thuế của từng nơi. Nhưng dù chi phí cao hay thấp, bạn cũng không nên chuyển đổi tất cả diện tích đang có, chỉ cần chuyển đổi số diện tích để làm nhà hay với mục đích chuyển nhượng mà thôi. Bạn không cần lãng phí tiền bạc và mất thời gian để chuyển nhượng hết tất cả diện tích đất nông nghiệp đã mua sang đất ở mà thực tế diện tích xây dựng nhà ở không sử dụng hết.

Chẳng hạn, sau khi bạn thực hiện thành công giao dịch mua bán đất nông nghiệp với diện tích 1.000 m2 và muốn chia thành nhiều mảnh nhỏ để sau này tiện lợi cho việc sử dụng. Nhưng việc chia tách này lại phát sinh diện tích đường nội bộ nên bạn phải tiến hành làm cơ cở hạ tầng hoàn chỉnh thì cơ quan thẩm quyền của nhà nước mới xem xét tới việc tách thửa.

4 Hợp đồng mua bán đất phải được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Theo luật đất đai 2013, quy định tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Nếu như việc mua bán của bạn tuân theo các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.

Việc chứng thực hợp đồng mua bán đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện.

5 Thủ tục chứng thực khi mua đất nông nghiệp
Chuẩn bị hồ sơ cần thiết bao gồm mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng theo văn bản số 31/PYC thông tư liên tịch số 04/2004 /TTLN-BTP-BTNMT và hợp đồng chuyển đổi quyền sở hữu hợp lệ theo mẫu số 35 thông tư nêu trên cộng với bản sao giấy chứng nhận quyền sở dụng đất nông nghiệp và chứng minh nhân dân hay hộ chiếu cuối cùng là các giấy tờ khác liên quan cần thiết khác.
Điều các thông tin cần thiết vào hồ sơ và nộp hồ sơ vào bộ phân tiếp nhận, sau đó kiểm tra kết quả ở Ủy ban nhân dân địa phương để xem tính hợp lệ. Sau khi hồ sơ đươnc phòng công chứng xác nhận là hợp lệ thì sẽ được thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
CUối cùng là bước chứng thực giấy tờ và nộp tiền lệ phí.
Nếu hồ sơ hợp lệ thì phòng công chứng sẽ tự động chuyển nó đến cơ quan quản lí đất đai trực thuộc ủy ban nhân dân có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để mua ban nha.

6 Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 01 bộ hồ sơ, bao gồm:

Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Các giấy tờ kèm theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Sau khi nộp hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm:

Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nộp phí sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật;
Trình UBND các cấp có thẩm quyền xét duyệt và quyết định chuyển mục đích sử dụng đất;
Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất sau khi được Cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp phí sử dụng đất.

BÌNH LUẬN