Không phải ai cũng rõ về những giấy tờ liên quan khi mua bán đất nông nghiệp cũng như những thủ tục cần thiết để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo một thống kê gần đây thì tỉ lệ đất nông nghiệp chiếm tới 79% tổng diện tích đất ở Việt Nam. Đất nông nghiệp (hay còn gọi là đất vườn) có ưu điểm là rẻ hơn so với đất thổ cư, chính vì thế mà hiện nay nhu cầu mua đất vườn giá rẻ sau đó thực hiện thủ tục chuyển đổi thành đất ở đang trở nên khá quen thuộc và phổ biến đối với nhiều người dân có thu nhập thấp. Tuy nhiên, việc mua bán đất này cũng có những bất cập nhất định do không phải ai cũng nắm rõ những khái niệm cũng như giấy tờ cần thiết trong giao dịch mua bán đất và thủ tục chuyển đổi như thế nào. Bài viết này sẽ giúp độc giả có một cái nhìn tổng quan hơn về đất vườn cũng như những lưu ý quan trọng khi mua bán nhà đất nông nghiệp.
1 Phân biệt giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp
Căn cứ vào điều 13 của Luật đất đai thì hai loại đất trên được phân biệt dựa trên mục đích sử dụng như sau:
Đất nông nghiệp : Là đất chuyên dùng để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, canh tác) , lâm nghiệp (trồng rừng), thủy hải sản, làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.
Đất phi nông nghiệp : Là loại đất để ở (đất thổ cư), đất để xây dựng công trình, nhà ở, các kiến trúc tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, đất dùng cho phục vụ an ninh quốc phòng, trụ sở cơ quan, đất sông suối, mặt nước chuyên dùng và các loại đất phi nông nghiệp khác.
Việc mua đất nông nghiệp thường có 2 mục đích. Một là tiếp tục sử dụng để canh tác nông nghiệp, sản xuất. Hai là chuyển đổi thành đất thổ cư để xây nhà ở. Việc chuyển đổi đất vườn thành đất thổ cư phải trải những thủ tục theo quy định trong pháp luật và được sự đồng ý của chính quyền địa phương.
2 Xem có thuộc dự án không
nơi bạn định mua đó có nằm trong dự án nào không ? Nếu bạn định mua đất ruộng để chuyển đổi thành đất ở hay để trồng trọt chăn nuôi lâu dài thì tốt nhất hãy tìm hiểu kĩ vấn đề này để tránh trường hợp mua đất về mà đất lại nằm trong dự án.
3 Vị trí đất
đất ruộng dù với mục đích gì cũng nên chọn vị trí đẹp và thuận lợi khi mua ban nha. Bạn đừng nên chỉ vì nó có giá rẻ hơn một chút mà mua ở những vị trí không tốt xét về mặt phong thủy lẫn vị trí trên bản đồ.
4 Giấy tờ đất
khi mua bạn cần yêu cầu người bán thông tin về giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất để tránh bị tranh chấp sau này. Tóm lại, bạn chỉ mua đất khi nó có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp.
5 Chi phí chuyển đổi
Một lưu ý khi mua đất nông nghiệp chuyển qua đất ở xây nhà phố bạn cần phải ghi nhớ thêm là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.
Khi mua đất nông nghiệp, bạn không chỉ phải trả số tiền mua đất mà còn phải chi thêm một khoản tiền cho việc chuyển đổi đất sau này. Do đó, bạn nên thương lượng trước về giá cả với người cần bán sao cho phù hợp, có thể tính luôn cả chi phí chuyển đổi trong đó.
Số tiền chi trả cho mục đích chuyển đổi từ đất nông nghiệp sáng đất ở phụ thuộc vào bảng giá thuế của từng nơi. Nhưng dù chi phí cao hay thấp, bạn cũng không nên chuyển đổi tất cả diện tích đang có, chỉ cần chuyển đổi số diện tích để làm nhà hay với mục đích chuyển nhượng mà thôi. Bạn không cần lãng phí tiền bạc và mất thời gian để chuyển nhượng hết tất cả diện tích đất nông nghiệp đã mua sang đất ở mà thực tế diện tích xây dựng nhà ở không sử dụng hết.
Chẳng hạn, sau khi bạn thực hiện thành công giao dịch mua bán đất nông nghiệp với diện tích 1.000 m2 và muốn chia thành nhiều mảnh nhỏ để sau này tiện lợi cho việc sử dụng. Nhưng việc chia tách này lại phát sinh diện tích đường nội bộ nên bạn phải tiến hành làm cơ cở hạ tầng hoàn chỉnh thì cơ quan thẩm quyền của nhà nước mới xem xét tới việc tách thửa.
Còn nếu xây nhà chỉ sử dụng hết 700 m2 thì nên giữ lại phần cây xanh 300 m2 là đất nông nghiệp sẽ giúp bạn tiết kiệm được một khoản tiền cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó.
6 Thủ tục mua bán đất nông nghiệp
Theo điểm b khoản 1 Điều 119 Nghị đinh 181/2004 và ngày 29/10/2004 của chính phủ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Ủy Ban Nhân Dân phường xã nơi có đất thì mới được xem là hợp pháp.
7 Các bước thực hiện việc chuyển nhượng đất nông nghiệp
Đầu tiên bạn cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, bao gồm: mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng theo văn bản quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, phải có hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất hợp lệ, bản sao gấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh nhân dân (cmnd), và các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thì đem nộp hồ sơ vào nơi tiếp nhận hồ sơ. Sau đó, đến Ủy Ban Nhân Dận để kiểm tran tính hợp lệ của hồ sơ. Phòng công chứng sẽ xác nhận tính hợp lệ của hồ sơ, thụ lý và ghi cào sổ công chứng.
Chứng thực nếu giấy tờ hồ sơ cần thiết đã hợp lệ và nộp tiền lệ phí đầy đủ. Cơ quan quản lí đất đai trực thuộc ủy ban nhân dân sẽ cấp quyền sử dụng đất cho bạn khi phòng công chứng chuyển hồ sơ đến.
Các Bài Hay Nên Xem Khác
