Top 6 điều cần phải lưu ý khi kỹ hợp đồng mua bán nhà

0
17

Hợp đồng là văn bản gia dịch mang tính pháp lý vô cùng quan trọng để xác lập quyền sở hữu nhà ở của người mua. Tuỳ theo loại nhà mà chúng ta có các hình thức hợp đồng khác nhau. Tuy vậy, vẫn có những điều bạn cần lưu ý khi lập hợp đồng mua bán nhà đất.

1 đối tượng mua bán
Trong phần này cả hai bên phải ghi cụ thể những điều sau:

– Bên A (bên bán) đồng ý bằng văn bản bán cho bên B (bên mua) căn nhà tại số…đường…phường (xã)…quận (huyện, thị xã)…..và đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở nằm trong khuôn viên được xác định bởi các giấy tờ đã nêu trên đây.

– Loại nhà; nhà phố, nhà chung cư, nhà biệt thự, cấp số bao nhiêu

– Cấu trúc: trệt, lầu, gạch, bê tông, cốt thép…

– Nền…mái…

– Tường: gạch, đất, bê tông, chung…riêng, mượn;

– Diện tích toàn bộ khuôn viên: ngang…sâu…

– Diện tích xây dựng.

– Diện tích sử dụng.

– Vị trí nhà: được xây cất trên lô đất nào, bằng khoán nào, bản đồ số mấy…

– Nguồn gốc nhà.

– Giấy tờ về nhà ở kèm theo gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số….; tờ khai lệ phí trước bạ ngày…; bản vẽ…

– Thời điểm giao giấy tờ sở hữu nhà: ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà …

– Thời điểm giao nhà: khi giao nhà hai bên sẽ lập biên bản bàn giao nhà

– Thời gian hai bên ra phòng công chứng để chứng thực các giấy tờ có liên quan.

2 Thông tin về quy hoạch
Bạn nên tìm hiểu ngôi nhà phố, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định mua.

Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu).

Về nguyên tắc, bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch. Nếu không có đầy đủ thông tin, bạn dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được.

Phương án lúc này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin. Sau đó, bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó.

Phương hướng giải quyết này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, bởi có một số nơi còn lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

3 Thông tin về tranh chấp
Đối với những vụ tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của VPCC.

Nhưng những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì rất khó thấy. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này.

4 Nội dung hợp đồng giao kết
Đối với hợp đồng giao kết trên tuy 2 bên có thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng tại đợt 3 là 1 tháng, tuy nhiên đây chỉ là thỏa thuận là dự kiến về mặt thời gian là 1 tháng vì vậy bên mua có thể lấy lý do này để kéo dài việc thế chấp đất tại Ngân hàng gây ảnh hưởng đến quyền lợi bên mua, ngoài ra thủ tục sang tên tại Phòng Tài nguyên môi trường cũng có thể kéo dài vì nhiều lý do. Vì vậy, khi giao kết hợp đồng hai bên nên có ràng buộc chặt chẽ với nhau về thời gian thực hiện hợp đồng:

– Thỏa thuận cụ thể về thời gian đăng ký thế chấp đất tại Ngân hàng của bên mua như:

+ Thời điểm cụ thể bên mua phải nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên môi trường để đăng ký sang tên sau khi ký kết hợp đồng công chứng.

+ Thời điểm cụ thể bên mua phải nộp hồ sơ tại Ngân hàng cũng như đăng ký bảo đảm tại Phòng Tài nguyên môi trường để hoàn thành thủ tục thế chấp sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận.

5 Tiền thành toán
Người mua ban nha cần lưu ý nên ghi đúng số tiền thanh toán, có thể chọn việc thanh toán qua ngân hàng (chuyển toàn bộ tiền vào ngân hàng, khi chuyển tên cho người mua xong thì bên bán đến ngân hàng nhận tiền), tiến trình bên bán về kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, quyền được hủy hợp đồng nếu không sang tên trước bạ được.

6 điều khoản ràng buộc trách nhiệm
Các bên có thể dự trù các tình huống đối phương có thể vận dụng để không thực hiện hợp đồng mà soạn thảo những điều khoản thích hợp, như trách nhiệm của bên mua khi không thanh toán, hoặc trách nhiệm của bên bán khi không chuyển giao đối tượng của hợp đồng.

BÌNH LUẬN